近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时(shí)应了解资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持(chí)有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及(jí)市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集(jí)材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行(xíng)业及(jí)市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策的(de)重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参(cān)考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断施公募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派息(xī)，但不(bù)等同于(yú)债券的(de)固(gù)定(dìng)利息回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前(qián)提(tí)下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人(rén)在(zài)基(jī)金分红前后均可(kě)以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结(jié)合持(chí)有产品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该(gāi)注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的(de)特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派(pài)金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对(duì)建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经(jīng)营(yíng)的假设反映(yìng)在基(jī)础资产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)的高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投(tóu)资者可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基(jī)础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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