OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签租赁(lìn)协(xié)议的通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动(dòng)较大，但(dàn)其实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短期出(chū)租率下跌(diē)并不(bù)会(huì)从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二级(jí)市场价(jià)格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回(huí)升，最(zuì)终(zhōng)报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程度(dù)下(xià)跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出(chū)现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管出于风险规避(bì)的原(yuán)因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但(dàn)是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格(gé)是(shì)不是(shì)已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士(shì)表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适(shì)合(hé)稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一(yī)定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)没有(yǒu)造(zào)成(chéng)大的(de)影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么(me)急、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园区类资(zī)产就回调不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产顺产后宫缩第几天最疼，顺产后宫缩疼的厉害怎么缓解张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下(xià)降(jiàng)事(shì)项(xiàng)，一度二级市场价格出(chū)现回(huí)落。在随(suí)后召开的(de)业(yè)绩说明(míng)会中管理人就相关事(shì)项进(jìn)行(xíng)了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和(hé)线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈(tán)判(pàn)中的储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)上述公告(gào)引起了(le)市场各(gè)方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突(tū)然(rán)确实始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间(jiān)即奔(bēn)赴现(xiàn)场进(jìn)行了(le)沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同步(bù)启动了(le)应急预(yù)案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能(néng)事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还顺产后宫缩第几天最疼，顺产后宫缩疼的厉害怎么缓解是比较丰富的(de)，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租(zū)户需要一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户(hù)。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在(zài)短期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原(yuán)始权益(yì)人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以来(lái)都坚持以市(shì)场(chǎng)化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好(hǎo)发生(shēng)在市(shì)场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时(shí)修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也(yě)作(zuò)了(le)一(yī)定的(de)资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分(fēn)隔空(kōng)间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有一(yī)些(xiē)差异化(huà)，张润(rùn)大厦(shà)多(duō)是两千多平的(de)大平(píng)层(céng)，楼(lóu)的(de)成新(xīn)度(dù)高一些，单(dān)价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大园(yuán)单(dān)层以(yǐ)一千平的面积为(wèi)主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会(huì)根据自身需求(qiú)和预算挑选区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后续我们(men)在资源共享和联合营销方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述(shù)负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江(jiāng)高科目(mù)前在管资产约(yuē)五(wǔ)百(bǎi)万方(fāng)，还有一(yī)些其他在(zài)开发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平(píng)台目(mù)标的坚实(shí)后(hòu)盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资本平台和它(tā)未(wèi)来(lái)的发(fā)展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实现基(jī)金扩容的第一(yī)步(bù)，也是至关重要的(de)一步，眼下(xià)我们(men)可能面(miàn)临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这(zhè)三十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一个(gè)非常小的插(chā)曲。我们(men)有信心排(pái)除万难，尽一切可(kě)能化解当前(qián)突发事件的(de)所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和(hé)市(shì)场的信心。”

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