近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思)迎来(lái)除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获(huò)得的(de)现(xiàn)金(jīn)收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的(de)固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来(lái)看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相(xiāng)对于投资(zī)债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未(wèi)来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份(fèn)额(é)的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额(é)的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人在基金分(fēn)红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者(zhě)长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的(de)收益主要(yào)来(lái)自项目每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变(大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思biàn)动的，对(duì)特(tè)许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不(bù)再能(néng)产生现金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过(guò)对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的(de)资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率的(de)高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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