导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气(qì)，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日(rì)益(yì)明显，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大(dà)分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答(dá)当前的(de)房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾害综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城市(shì)家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单(dān)单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路(lù)、数据(jù)和方法<感康可以连续吃几天，感康连续吃几天为宜/p>

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前感康可以连续吃几天，感康连续吃几天为宜(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例(lì)，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地产存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)扩张是(shì)未(wèi)来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若(ruò)去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户(hù)户(hù)有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济(jì)发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会(huì)议明确(què)指出(chū)支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优(yōu)质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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