近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格(gé)受到遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用场因(yīn)素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和(hé)信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价(jià)格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机构(gòu)投(tóu)资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债券(quàn)相对高的(de)收(shōu)益(yì)性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的(de)前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也(yě)表示(shì)，近(jìn)期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金(jīn)份额(é)的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获(huò)得(dé)公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红包括利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年(nián)限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每(měi)年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产品的(de)二级(jí)市场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分(fēn)配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的(de)土地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再(zài)加(jiā)上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关注内部(bù)收益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自(zì)底层(céng)资产的(de)经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由(yóu)于(yú)分红交易带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用