万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那么简(jiǎn)单。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目(mù)的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖显示(shì)，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的(de)是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子(zi)实(shí)际(jì)上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一(yī)财经(jīng)的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没(méi)准(zhǔn)还是债(zhài)主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民(mín)事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或(huò)办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸团(tuán)、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个(gè)豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北(běi)京(jīng)当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令(lìng)业内外震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的它，对手是当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行(xíng)人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财(cái)务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集(jí)团实控(kòng)人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但(dàn)国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国(guó)安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身(shēn)？

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