5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表的(de)机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和(hé)华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排(pái)在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三四线城市(shì)。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地(dì)产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资(zī)机会(huì)的(de)。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了(le)一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的(de)时代已经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司(sī)就能(néng)够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一(yī)的(de)上(shàng)实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构(gòu)在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域(yù)性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通偶数有负数吗数，偶数有负数吗偶数组成的集合描述法(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的(de)浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据(jù)显著优势(shì)，其主要(yào)又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源(yuán)和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债(zhài)务(wù)关系等问题(tí)，市(shì)场对民(mín)营房开企业(yè)的资产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业(yè)进(jìn)入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造(zào)持(chí)续现金流的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业(yè)集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国(guó)企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济(jì)状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能(néng)会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的(de)时(shí)候，只能赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中(偶数有负数吗数，偶数有负数吗偶数组成的集合描述法zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

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