文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，这是(shì)房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了(le)商品房(fáng)预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预(yù)售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格的(de)资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及(jí)违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能(néng)化(huà)解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的产品崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读质量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自(zì)身(shēn)资(zī)金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等(děng)新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低(dī)投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提(tí)升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付(fù)，还要证(zhèng)明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发(fā)商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时(shí)推(tuī)行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分(fēn)配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房(fáng)地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步(bù)深(shēn)化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预(yù)告(gào)登(dēng)记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销(xiāo)售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从无到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社(shè)会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读中，房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，绝大(dà)部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度(dù)分期支(zhī)付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一(yī)定(dìng)的(de)保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，美国为(wèi)防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或(huò)产权(quán)保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银(yín)行(xíng)，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在(zài)购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修(xiū)复(fù)，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交付(fù)后方(fāng)可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出(chū)台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付(fù)的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即(jí)可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充(chōng)分估计(jì)形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读