导读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调(diào)查(chá)数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一(yī)间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根(gēn)据(jù)商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置业(yè)需(xū)求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答(dá)当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获(huò)取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公(gōng)布(bù)了(le)中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居(jū)民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏(fá)一个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅(fú)为过(guò)去十年变(biàn)化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以及南(nán)京工(gōng)作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很大的(de)不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧(jiù)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足(zú)现代(dài)生活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于(yú)15平(píng)方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带(dài)来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅，因(yīn)此可(kě)能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022