“现在(zài)的(de)房地产很难再出(chū)现像过去(qù)十年的系统性行情。”思睿集团合(hé)伙人、首席经济学家(jiā)洪(hóng)灏向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，房地产(chǎn)行业分(fēn)化的愈加明显，让机构和(hé)投(tóu)资者(zhě)的关注度从板(bǎn)块向单个标的(de)转(zhuǎn)移。上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，从行业(yè)来看，无论是业(yè)绩，还是估值，房地产都已经双杀到了(le)最(zuì)底部，而且(qiě)是反复地杀到(dào)了底(dǐ)部，再(zài)往下的空间已经不(bù)大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个(gè)股(gǔ)阿尔法重要(yào)参考

　　那(nà)么如(rú)何寻找房地产(chǎn)个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房(fáng)地产赛道中进行选择，需要非常小心，避免选了半天(tiān)，标的公司出现爆雷的情况(kuàng)。除此之外(wài)，洪灏指出，需要满足以(yǐ)下三个基准：有大(dà)的(de)国资背景的、杠杆率(lǜ)较低的(de)、此前没有踩过红(hóng)线的。

　　他还表示(shì)，如果(guǒ)关注一下今年房(fáng)地(dì)产的开发资金(jīn)来源，可以发现，其(qí)实银(yín)行的信贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房(fáng)企的(de)主要资金(jīn)来源来自新盘的(de)销售。但(dàn)今(jīn)年新(xīn)房的(de)销(xiāo)售(shòu)情(qíng)况相较(jiào)一般。再关注一下，哪些房企能从(cóng)银行拿到钱(qián)，其实主要还是那些有国企背景(jǐng)的房企，民营(yíng)房企相对比较困(kùn)难(nán)，所以(yǐ)整个(gè)行业出(chū)现(xiàn)了一(yī)个很明显的分化，无论是在销售(shòu)，还是融资等各个方(fāng)面都非常明显。现在有国资背(bèi)景的房企在资本市场表现(xiàn)相(xiāng)对较好，但没(méi)有(yǒu)国资背景的民营房企股(gǔ)价(jià)大多表现很(hěn)一(yī)般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产行业内，我(wǒ)们的逻辑是(shì)，“寻(xún)找最后的赢家(jiā)”。而具体到如何挖掘，我(wǒ)们会特别重视企业的(de)成本优势，更具体一点(diǎn)，就是它(tā)的净借(jiè)贷水平（净负债率(lǜ)）是不是行业内的最(zuì)低水平；利润率是不是行(xíng)业内(nèi)最高的；融资成本是否是行业(yè)内最低的(de)；建安成(chéng)本是否也是业内(nèi)最低的；这些都(dōu)是(shì)我们看重的一家(jiā)房企(qǐ)的综合成本。

　　需要注意的是(shì)，能够同时(shí)满足上述(shù)条件的房(fáng)企并(bìng)不多(duō)。即便是在国央企(qǐ)中，仍有部分房(fáng)企出现(xiàn)了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周刊》根据Wind数据(jù)整理发(fā)现，截至2022年末，天(tiān)房(fáng)发展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格力(lì)地产、西藏城投、中交地产、中国武(wǔ)夷(yí)等(děng)国(guó)央(yāng)企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发展、京投发(fā)展(zhǎn)、光明(míng)地产、云南(nán)城(chéng)投、首(shǒu)开股份、珠江股份、城(chéng)投控(kòng)股等(děng)国央企(qǐ)房企也踩(cǎi)了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩(kuò)张房(fáng)企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即便是有着较稳健(jiàn)特色的(de)国央企房(fáng)企，其财(cái)务指标称得上(shàng)完全健(jiàn)康的仍是少数。而更加值得注意的是(shì)，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至(zhì)地方(fāng)国企(qǐ)开始大举扩张。而这无疑又进一步考验着国央企的资金链情况(kuàng)。

　　对(duì)房企(qǐ)而言，扩张速度的张弛有度尤为重要，节(jié)奏把握准确，有助于房企(qǐ)储备优质“弹药”；但过(guò)于乐观(guān)的预判未来(lái)市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有可(kě)能(néng)让房企重蹈此前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一(yī)家房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净(jìng)借(jiè)贷(dài)比例都维持在33％左右，完(wán)全没有增加杠杆(gān)比例。而到(dào)2022年(nián)，这(zhè)家(jiā)房企明显感觉到(dào)机会来了，其开(kāi)始在(zài)一(yī)线城市进(jìn)行(xíng)大举拿地，净负(fù)债率也(yě)由此前的(de)33％左右水准提高(gāo)到45％左右，涨了接(jiē)近三(sān)分之一。与此同(tóng)时，该房企新(xīn)购入地块(kuài)也实现了快(kuài)速的开盘(pán)利用率(lǜ)，预(yù)计今年会(huì)有(yǒu)更(gèng)多的楼(lóu)盘入市。像(xiàng)这类企(qǐ)业就符合“最(zuì)后的赢家”的特点。一方(fāng)面，在于(yú)它本身储备了很多弹(dàn)药，去年拿地(dì)超(chāo)1000亿元，且其中(zhōng)一半(bàn)在一线城市(shì)，另外一半(bàn)也(yě)主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)强(qiáng)二(èr)线和二线城市(shì)；另一方面，它的扩(kuò)张是(shì)有节(jié)制(zhì)地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道(dào)，与之相反，有(yǒu)些房(fáng)企的扩(kuò)张(zhāng)速(sù)度让人(rén)感(gǎn)觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者(zhě)说看到了(le)2016年(nián)～2020年期间扩张(zhāng)的(de)民营企(qǐ)业(yè)的影子。虽然说(shuō)，见到(dào)机会时要出(chū)手，但(dàn)出(chū)手的章法仍要小心，如果负债率(lǜ)扩张得太(tài)快，但未(wèi)来的两年市(shì)场没有想象得那(nà)么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来(lái)衡(héng)量一家房企(qǐ)的扩(kuò)张速度(dù)是否激进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要(yào)还是看房企的(de)净负债率水平，在我看(kàn)来，这个比例如果超过60％，就是扩张(zhāng)得过于(yú)快速了。

　　不难看(kàn)出，这一标准要比“三道红线”对(duì)房企的净负(fù)债率要求(qiú)不(bù)得(dé)高(gāo)于100％要更加严格。陈昊扬(yáng)解(jiě)释，当前房地产行业(yè)的复(fù)苏速度并没有那么快，所(suǒ)以要规避公司净负债率提高(gāo)到(dào)一个比(bǐ)较(jiào)危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的(de)房(fáng)企梳(shū)理发(fā)现，中交地(dì)产、中(zhōng)国金茂、华发股份(fèn)、越秀(xiù)地产(chǎn)、绿(lǜ)城中(zhōng)国(guó)、保利发展(zhǎn)等房企(qǐ)2022年净负债率都在(zài)60％之(zhī)上(shàng)。其中，中(zhōng)交(jiāo)地(dì)产净(jìng)负债率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对(duì)比的(de)是，华润置地、中国(guó)海外发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙湖集团(tuán)等房(fáng)企在践行较积极(jí)的拿地策略的同时，也较好地(dì)控制了(le)公司的扩张速度与(yǔ)净负债率(lǜ)水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集(jí)团等个别民(mín)营房企

　　或具(jù)备“最(zuì)后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同(tóng)一筛选标准来看(kàn)国央企与民营(yíng)房企，但在各(gè)维度的实际表(biǎo)现上，国央(yāng)企确实会更胜(shèng)一筹。如(rú)国央企的融(róng)资成(chéng)本更低，融资渠(qú)道也更(gèng)顺(shùn)畅，能(néng)够做到想融就融，这样，国央企自(zì)然而然就具有天然(rán)优势。

　　虽然对(duì)比民营房企，机构更(gèng)加看好国央企，但这也(yě)并不意(yì)味着，民营(yíng)企业中就没(méi)有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍(réng)有少数民营房企同样受到(dào)机构(gòu)的青睐。比如，根据2023年(nián)一(yī)季报(bào)，滨江集团的十(shí)大流通股(gǔ)东中新进了“中(zhōng)国工商银行股(gǔ)份有限公司－景顺(shùn)长城中国回(huí)报灵活配置混合型证券(quàn)投(tóu)资基金(jīn)”“全(quán)国社保基(jī)金一一六组合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开(kāi)始(shǐ)，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马资产管理有限(xiàn)公司(sī)就长期(qī)持有滨江集团。根据(jù)一季报(bào)，该资产公司的(de)几只产(chǎn)品(pǐn)合计持(chí)有(yǒu)滨江集团9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐，和其自身的基本(běn)面(miàn)表现(xiàn)存在一(yī)定关系。2020年以(yǐ)来的近三年(nián)时间，房(fáng)地产市场整体在(zài)走“下坡路”，但作为杭(háng)州本土房企的滨江集团仍是(shì)表现出(chū)较强的(de)韧劲，2020年以来，滨江集团(tuán)在业绩表现、销售规(guī)模、新增土储、股价表(biǎo)现等多维度都表(biǎo)现(xiàn)了较强的增(zēng)长势(shì)头(tóu)。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非(fēi)归母净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿(yì)元(yuán)；依次实(shí)现(xiàn)同比(bǐ)增(zēng秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些)长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据(jù)近(jìn)期发布的2023年一季报，今年(nián)一季度，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)更是实现了扣非归母净利润5.41亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能(néng)保持自身(shēn)业(yè)绩的持续增长，和滨江集团扎根(gēn)杭(háng)州(zhōu)的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团有(yǒu)近七成营收来自(zì)杭州地区，而在2021年，杭州地(dì)区的营收比重(zhòng)只占到(dào)近(jìn)六成。近(jìn)三(sān)年持续(xù)稳居杭州(zhōu)房企销售(shòu)排名(míng)第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集(jí)团在杭州的(de)土储补充同样(yàng)较为积极，根据(jù)诸葛找房、住在杭州网(wǎng)数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地(dì)金额依(yī)次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨(bīn)江集(jí)团(tuán)在(zài)杭州的较突出表现，也让滨(bīn)江集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集(jí)团的房企排名已冲进(jìn)前十，根据中指数(shù)据，2023年(nián)前(qián)4月，滨江集团实现销售额607.3亿元(yuán)，位列房企(qǐ)第九位。

　　值(zhí)得(dé)注(zhù)意的是(shì)，2020年至今，滨江集团股(gǔ)价翻(fān)了(le)超一(yī)倍以上，而(ér)近期(qī)，滨江集团更是迎(yíng)来多家机构的集中调研(yán)。滨江集团发(fā)布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了信(xìn)达证券(quàn)、金鹰基金、建信养(yǎng)老、新华养老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业(yè)链布局重点移至存(cún)量赛道(dào)

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开发只是房地产产业(yè)链(liàn)上的中游环节(jié)，其(qí)上游(yóu)主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商，而下游应用行业主(zhǔ)要(yào)包括中(zhōng)介服务(wù)、家用电器、物业管(guǎn)理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发环节与上游(yóu)材(cái)料端息息相关，新盘(pán)开(kāi)工(gōng)不(bù)足导致(zhì)上(shàng)游不被(bèi)看好，机构寻觅个股阿尔法的思路(lù)渐渐移至下(xià)游(yóu)。“中国房地产行(xíng)业在进入存量房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消(xiāo)费(fèi)属性的家(jiā)装家居(jū)领域，我们相对看好，因(yīn)为居民保(bǎo)有的住(zhù)房规模越来越大，随(suí)着时间的增加，内装更(gèng)新的需求也会越(yuè)来(lái)越多。美国过去的数据(jù)充分说明了这(zhè)一(yī)点(diǎn)，在新房销售(shòu)见顶之后，家(jiā)具消(xiāo)费的增(zēng)长却一直(zhí)都(dōu)很好。对于地产(chǎn)产业(yè)链(liàn)，我们(men)相(xiāng)对看好和内装(zhuāng)相关的行业，例如消费(fèi)建材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而(ér)根据《红(hóng)周刊》对下游细分中相关赛(sài)道龙头(tóu)年(nián)内表现(xiàn)的(de)统计(jì)，目前暂居前两位(wèi)的(de)都是(shì)来自家纺赛道的公司，它们分别(bié)是富(fù)安娜(nà)和(hé)水(shuǐ)星家纺，特别是(shì)前者在月线连收七根阳(yáng)线的基础(chǔ)上，年(nián)内迄今涨幅(fú)已(yǐ)经(jīng)逼近(jìn)30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜主要(yào)从(cóng)事纺织(zhī)家(jiā)居、睡眠家(jiā)居(jū)、生活类产品的研(yán)发、设计、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自有品(pǐn)牌(pái)。第一季度报(bào)告显(xiǎn)示，报告期内(nèi)，富安娜实现营业(yè)收入约(yuē)6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润约1.11亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)5.28％。

　　而(ér)从上(shàng)市公司一季报的十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，能(néng)够发现该(gāi)股早已成为基金重仓股的(de)天下，彼(bǐ)时包括(kuò)公募的(de)中欧价值(zhí)发现、中欧潜(qián)力价(jià)值、工银瑞信灵(líng)动价(jià)值(zhí)、宝盈新(xīn)价值和私(sī)募(mù)的明(míng)河2016，都在其中(zhōng)出现(xiàn)，占据了半壁江山。需要强调(diào)的是，中欧的两只基金都是价值派(pài)基金经理(lǐ)曹名长(zhǎng)在管的产品，首季其同时(shí)重仓的房地产产业链股票还有金地集团(tuán)和大(dà)亚(yà)圣象。

　　对比而(ér)言，前几年(nián)曾经风光一时的家居板(bǎn)块也因(yīn)疫情(qíng)、消费复苏(sū)进程(chéng)缓慢等多因素一度(dù)沉(chén)寂，不过好(hǎo)在(zài)困境反转露出曙(shǔ)光，家居板块(kuài)中年内(nèi)表(biǎo)现最好的是(shì)志邦家(jiā)居。同一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来(lái)看(kàn)，无论是营(yíng)收(shōu)还是归(guī)母净(jìng)利润，公司都实现了(le)同(tóng)比双(shuāng)升(shēng)。

　　从(cóng)公司的十大流通股(gǔ)股东来看，《红(hóng)周刊》发现广发基金经理罗洋(yáng)慧眼(yǎn)独具，一季报中他管(guǎn)理的广发策(cè)略(lüè)优(yōu)选和广发(fā)安宏回(huí)报均(jūn)增加(jiā)了(le)持股，而这两只产品(pǐn)也(yě)成为(wèi)志邦家居十大流通股股(gǔ)东中仅有的两(liǎng)只公(gōng)募。有意思的是(shì)，他似乎(hū)对于定制(zhì)家居(jū)类标的情有独钟，在另一家赛道公(gōng)司金牌橱柜中，他管理的全部(bù)三只产品均(jūn)登榜十大(dà)流通股股东，其(qí)也成为他的独门(mén)重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的(de)物业股也越(yuè)来越被机构所青睐，不过这类标的大多在香港(gǎng)上市，如(rú)何选(xuǎn)择成(chéng)为难(nán)题。对此，前述上海公(gōng)募基金(jīn)经理举例分析：“物业服务不(bù)是一个高毛利的行业(yè)，挣钱很辛苦(kǔ)，我(wǒ)选公司(sī)还是希望挣(zhēng)的(d秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些e)是(shì)市场化应该挣的钱，以我曾经(jīng)买(mǎi)的(de)绿(lǜ)城(chéng)服(fú)务为(wèi)例，它(tā)在(zài)中高端楼盘占比是比较高的，每年到期的合同(tóng)里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分(fēn)项目到期之后，经过两(liǎng)三轮合同(tóng)周期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产品提(tí)价的公司(sī)很少，因为物业公司(sī)很容易一开始(shǐ)是(shì)挣(zhēng)钱的，后(hòu)面(miàn)因为保安这些固定人员成本的年度增(zēng)长，不过服务(wù)没(méi)有特别好，客户(hù)没(méi)有那么满意，能(néng)做到提价(jià)难度是非常大的。但是该公司能(néng)在(zài)业内做到到(dào)期(qī)之后提价率比较高，这(zhè)跟它的定位和比较好的(de)服务是有关系的。”他(tā)进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些