近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金的归还，56是什么意思 56是什么尺码在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及(jí)基金份(fèn)额(é)交(jiāo)易(yì)价格的变化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市(shì)场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息(xī)披(pī)露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对(duì)于(yú)长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认(rèn)为，从(cóng)投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的影(yǐng)响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权(quán)日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处(chù)理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场扰动(dòng)对整(zhěng)体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大(dà)资(zī)产类型(xíng)，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来自项目(mù)每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是(shì)变(biàn)动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产(chǎn)属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解(jiě)为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年(nián)限一般56是什么意思 56是什么尺码较长，再(zài)加(jiā)上到期(qī)后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红(hóng)的时点，多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还表(biǎo)示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资产的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权(quán)类的(de)资产可以更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测(cè)。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

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