文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代(dài)步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二(èr)次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一(yī)样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的(d广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良e)，如果没(méi)有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风(fēng)险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发展研(yán)究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行(xíng)公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金(jīn)，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金(jīn)压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超(chāo)支停(tíng)工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效(xiào)率低(dī)、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是(shì)对内地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的(de)福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金(jīn)和开发(fā)时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地的(de)商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发(fā)广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良商办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香港的(de)按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售制(zhì)商品(pǐn)房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建(jiàn)成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全拉(lā)动的投资(zī)占全(quán)社会(huì)固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时向银(yín)行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预(yù)售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以(yǐ)来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥(féi)等城市则(zé)按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。二(èr)是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房(fáng)者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措施(shī)才可(kě)预售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良p>

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提(tí)取须与房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问(wèn)题全权(quán)负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期(qī)结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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