近两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观(guān)察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，在选择投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及(jí)市(shì)场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场价格(gé)变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设(shè)施(shī)基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能够帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力的改善有一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金(jīn)额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的(de)修(xiū)正，使投资人在(zài)基(jī)金分(fēn)红前后均(jūn)可以获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的(de)信心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红差异(yì)很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细分来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价(jià)格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本(běn)金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在(zài)基(jī)金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金，二者(zhě抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲)存在本(běn)质(zhì)性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的(de)现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红(hóng)金(jīn)额(é)与募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场(chǎng)的实际(jì)环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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