饱(bǎo)受争议(yì)的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局(jú)联合发布(bù)了关于规范房(fáng)地(dì)产经纪服务的(de)意(yì)见。意见提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行明(míng)码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北(běi)京(jīng)、上(shàng)海为例(lì)，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖(lài)中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研(yán)究中心首席研(yán)究(jiū)员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额(é)不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信息不对(duì)称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事(shì)项并未明码标(biāo)价。

30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务(wù)在内的相关市场(chǎng)交易(yì)行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务(wù)行(xíng)业关注最多(duō)的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部门(mén)主要监(jiān)管的(de)重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋(wū)交易过程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)。引导由交易(yì)双方共同承(chéng)担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于(yú)房(fáng)地产中介(jiè)服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年(nián)更新后的(de)收(shōu)费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可(kě)在规定的(de)收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不(bù)得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京(jīng)二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精(jīng)神，北(běi)京(jīng)2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多(duō)少由各中介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收(shōu)取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当前并(bìng)未(wèi)明确(què)具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需(xū)在(zài)服(fú)务过程(chéng)中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码标价即(jí)可。而房地(dì)产经纪服务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的(de)中介费(fèi)率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构应(yīng)当在(zài)经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和(hé)收费标(biāo)准，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的(de)基本(běn)服务(wù)和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确服(fú)务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出具收费(fèi)清(qīng)单，列(liè)明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗>

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会同市场(chǎng)监管等(děng)部门(mén)采取(qǔ)约谈等综合(hé)措(cuò)施进(jìn)行(xíng)重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不(bù)按(àn)规定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等(děng)违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档定价，是否(fǒu)意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业(yè)，打击(jī)收费过(guò)高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例(lì)，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何(hé)具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场看(kàn)，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同时，由(yóu)于(yú)二手房很多(duō)房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行(xíng)业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究(jiū)院研究总监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本(běn)应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有(yǒu)这样的情(qíng)形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势地位(wèi)，从而会出现中介费及税费(fèi)均(jūn)由购房(fáng)者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的(de)方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约(yuē)定(dìng)俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公司将其(qí)视为(wèi)向购房者单边(biān)收(shōu)费(fèi)的行为(wèi)。部(bù)分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的(de)基(jī)础上(shàng)，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变(biàn)相(xiāng)推高了(le)房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于(yú)提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的(de)透(tòu)明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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