万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆(yú)论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押的75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际(jì)上(shàng)都是(shì)卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民(mín)法院关(guān)于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司(sī)法(fǎ)解释(shì)的方式明确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子(zi)公司(sī)。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司(sī)成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团进入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？)末上市的它，对手是当时有名(míng)的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明(míng)万柳(liǔ)书院虽然(rán)已(yǐ)经推出(chū)了(le)8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员(y鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？uán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新(xīn)东家(jiā)。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫(hè)集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金(jīn)压力(lì)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身(shēn)？

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