文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的(de)别(bié)建了(le)，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办事，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道(dào虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思)关，解好这(zhè)道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要(yào)严格的(de)资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进(jìn)入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地产长效(xiào)机(jī)制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归(guī)实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个角度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管(guǎn)机(jī)制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完(wán)成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师(shī)的(de)核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大(dà)于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再(zài)适(shì)用于当时(shí)的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出(chū)台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购(gòu)房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也(yě)提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发、建材(cái)的(de)带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合(hé)同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不(bù)能(néng)还款等(děng)，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名义(yì)，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开(kāi)发商提供(gōng)一(yī)定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷款虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过(guò)两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进(jìn)银(yín)行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权(quán)合(hé)同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的(de)项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点是保虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独(dú)立(lì)于开发商、银行的(de)第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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