饱受争议(yì)的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联(lián)合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机(jī)构存在利用房源客源优势(shì)收(shōu)取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易当(dāng)事人(rén)负担(dān)、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背(bèi)景，两部门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容、合(hé)理确定经纪(jì)服务收费、严(yán)格实(shí)行明码(mǎ)标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)市场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不(bù)低的大宗交易(yì)，由于(yú)二手房交易成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按(àn)揭(jiē)费、担(dān)保费等(děng)，对居民造(zào)成额外(wài)的负担，而(ér)且(qiě)这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，<肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌strong>对包(bāo)括(kuò)经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中，历来对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的一(yī)个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监管的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程(chéng)中，部(bù)分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构要(yào)合理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价。引导(dǎo)由(yóu)交易双(shuāng)方(fāng)共同承(chéng)担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的(de)最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于(yú)房地产中(zhōng)介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价格(gé)总额(é)的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北(běi)京(jīng)市执行的(de)2014年(nián)更新后的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易(yì)各(gè)方(fāng)协商同意(yì)，可在规定的(de)收费标准基(jī)础上适(shì)当上浮(fú)，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介(jiè)机构自(zì)行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际(肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌jì)收取费用(yòng)过(guò)程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需(xū)在服务过程(chéng)中(zhōng)对收(shōu)费(fèi)标准进(jìn)行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出合(hé)适(shì)的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两部(bù)门(mén)在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产经纪机(jī)构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服(fú)务内容(róng)和(hé)收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提(tí)供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构(gòu)收(shōu)费前(qián)应当向(xiàng)交易当事(shì)人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签(qiān)字(zì)确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将(jiāng)会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合措施(shī)进行重点监管(guǎn)。市场监管部(bù)门会同有关部(bù)门依(yī)法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违反价格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依(yī)法依规纳入国(guó)家企(qǐ)业(yè)信用信息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档定价(jià)，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击(jī)收费过(guò)高的经纪机(jī)构，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收(shōu)费就不(bù)同，各(gè)家收费(fèi)普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪(jì)服务(wù)领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多(duō)房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同(tóng)税(shuì)费等都可能对交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑(qí)麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖过(guò)程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各支(zhī)付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一(yī)些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司(sī)将其视(shì)为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变(biàn)相推高了(le)房价。两部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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