导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查(chá)调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居(jū)住舒(shū)适不是(shì)人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房(fáng)需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达(dá)国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还(hái)是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人(rén)对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们(men)利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需(xū)要进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县(xiàn)城购买(mǎi)一套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧(jiù)，给蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子住户(hù)的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(h蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子ěn)难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民(mín)带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要(yào)来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济(jì)发(fā)展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来(lái)新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于(yú)城市(shì)能级之(zhī)间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间(jiān)的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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