万柳书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息(xī)，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯rong>

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也没聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了(le)上(shàng)述(shù)内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的(de)愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违(wéi)约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实(shí)际(jì)上(shàng)是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

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　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没(méi)有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是(shì)一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪(háo)宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的(de)豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

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　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐(lè)部(bù)全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质(zhì)权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东(dōng)国际信(xìn)托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官(guān)网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持(chí)续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次(cì)与中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义务，上(shàng)述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？