文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等综合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究(jiū)中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大(dà)多数(shù)居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的(de)经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国(guó)内地(dì)面(miàn)临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地(dì)优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分(f塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗ēn)房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于(yú)当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的(de)行为(wèi)。区别(bié)于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售(shòu)许可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的(de)资金需求(qiú)，也提高了(le)居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资(zī)占(zhàn)固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额(é)的(de)比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财(cái)富效应渠(qú)道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发(fā)育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发(fā)企业(yè)预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监(jiān)管的(de)具(jù)体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了(le)资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形(xíng)成(chéng)一(yī)种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国(guó)也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置(zhì)了(le)10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证(zhèng)公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供给严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)机构签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环(huán)节(jié)，新加坡开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统一的选购权(quán)合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按揭贷款(塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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