5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是(shì)进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上(shàng)最后(hòu)一环，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的(de)务(wù)实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本(běn)面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方面则是(shì)公(gōng)司拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季(jì)度十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一(yī)季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来(lái)， 蝴蝶会采蜜吗南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升(shēng)的(de)头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的(de)业绩(jì)出(chū)现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司(sī)也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及(jí)个股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 蝴蝶会采蜜吗