导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产(chǎn)市(shì)场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事(sh900g是几斤 900g是多少毫升ì)实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还(hái)有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商(shāng)业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而(ér)事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛(máo)盾则(zé)更(gèng)多(duō)体(tǐ)现在住宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同能(néng)级城市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域(yù)板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城(chéng)市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来房(fáng)地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单(dān)从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭(tíng)为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住(zhù)宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均(jūn)住宅数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每(měi)年(nián)商品住宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城(ch900g是几斤 900g是多少毫升éng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数(shù)里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十(shí)年(nián)变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口流动(dòng)调查(chá)数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城(chéng)购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德(dé)国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户(hù)有房(fáng)。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移(yí)导(dǎo)致经济(jì)发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适(shì)用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么未来将是(shì)住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市(shì)能级之间(jiān)差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超(chāo)预期。

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