导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户(hù)持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅。若(ruò)期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户(hù)户有(yǒu)房，然(rán)而(ér)事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断(duàn)增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来(lái)新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平(pín苹果xr重量为多少gg)衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回(huí)答当(dāng)前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略苹果xr重量为多少g(lüè)不(bù)计(jì)。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套(tào)数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到中国(guó)存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们(men)需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十(shí)年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户(hù)均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因(yīn)素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积小于(yú)均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的(de)占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多(duō)。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差(chà)、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背(bèi)后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量(liàng)的(de)供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市(shì)能(néng)级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不(bù)是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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