饱(bǎo)受争(zhēng)议的二(èr)手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了(le)关于(yú)规范房地产经纪(jì)服务的意(yì)见。意见提及(jí)，近年来(lái)，部分房地(dì)产经(jīng)纪机构存在(zài)利用房源客源优势(shì)收(shōu)取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从(cóng)加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经(jīng)纪(jì)服务内容、合理确(què)定经纪服(fú)务(wù)收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析(xī)师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市(shì)场成交比例超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调(diào)控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来说属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常强的(de)专业(yè)性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利(lì)用信息不对称等问题，将(jiāng)非必(bì)要的(de)收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的(de)负担，而且这(zhè)些服务事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义(yì)更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服(fú)务行业关注最(zuì)多(duō)的一个话题(tí)，便(biàn)是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪(jì)服务(wù)收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的(de)中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服(fú)务(wù)收费上(shàng)，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的(de)原(yuán)则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪(jì)服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发的《关于房(fáng)地(dì)产中介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的(de)收(shōu)费(fèi)标准，即(jí)根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方协(xié)商同意，可在(zài)规定(dìng)的收费(fèi)标准基(jī)础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二手(shǒu)房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介服务特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比等57个(gè)政府定价，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费多少由各中介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部(bù)门(mén)当(dāng)前(qián)并(bìng)未明(míng)确具体的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可(kě)。而(ér)房地产经纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题(tí)，两部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)应(yīng)当在经营门店、网站(zhàn)、客(kè)户端(duān)等(děng)场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得混合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提(tí)供的基(jī)本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪(jì)机(jī)特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比构收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明(míng)收费(fèi)标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市(shì)场监管(guǎn)等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有关(guān)部门(mén)依法查处(chù)不按(àn)规定(dìng)明码标(biāo)价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部门要依法依规纳入(rù)国家企(qǐ)业信(xìn)用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地(dì)产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪服务费用对(duì)市(shì)场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部(bù)门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪(jì)服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费等都可能(néng)对(duì)交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服(fú)务行业(yè)的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部(bù)分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意(yì)承(chéng)担中(zhōng)介费(fèi)，这(zhè)部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司(sī)将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单边收费的(de)行为。部分(fēn)中介公司(sī)可能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)的基础上，再(zài)次向房(fáng)东收取费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高(gāo)了(le)房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中操(cāo)作的(de)透(tòu)明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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