近两年(nián)火爆(bào)的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过(guò)观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额(é)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础设施资特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么产的经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结(jié)合(hé)行业及市(shì)场情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价(jià)格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资(zī)品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多元化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价(jià)格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素(sù)之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归(guī)的过(guò)程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人(rén)在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资(zī)者(zhě)长期投资(zī)的信(xìn)心，同时(shí)需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括(kuò)利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与增值两个(gè)部(bù)分，两个(gè)部(bù)分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而(ér)形成区别(bié)。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不(bù)再(zài)能(néng)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类(lèi)似(shì)永续经(jīng)营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生的现金(jīn)净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么股债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的(de)资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进(jìn)行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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