万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳书院再(zài)次(cì)受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目的处(chù)置主体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄(qìng)。如果该(gāi)报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称c="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184208026.png">

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的(de)高端(duān)人士(shì)，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可(kě)以向(xiàng)法院提(tí)出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确(què)了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他(tā)债权(quán)的(de)，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任(rèn)公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可看出其(qí)在(zài)北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的(de)融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地(dì)步，其实(shí)是(shì)有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其(qí)深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的(de)人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等(d早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称ěng)。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经(jīng)营状(zhuàng)况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿(yì)的北(běi)京(jīng)国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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