5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的(de)投资(zī)愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而(ér)映射(shè)到二(èr)级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属(shǔ)于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过(guò)快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的(de)收(shōu)入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平ln的公式大全，ln4-ln2等于多少方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司，一季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优(yōu)势(shì)，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其(qí)次是(shì)销售份额(é)持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是(shì)较大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等(děng)极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压(yā)力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为少(ln的公式大全，ln4-ln2等于多少shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本(běn)面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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