“现在(zài)的房地产(chǎn)很难再出现(xiàn)像过去(qù)十年的系(xì)统性行情。”思睿(ruì)集团(tuán)合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产(chǎn)行业分化的愈(yù)加(jiā)明显，让机构和投资者的关注度从板块(kuài)向单个标的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，从行业来看，无论是业绩(jì)，还是(shì)估值(zhí)，房地产都已经双杀到(dào)了最(zuì)底部，而且是反复地杀到(dào)了底部，再(zài)往(wǎng)下的空(kōng)间已(yǐ)经不大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那(nà)么如何寻找房地产个股(gǔ)的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在(zài)房地产赛道(dào)中进(jìn)行选择，需要非常小心，避免选(xuǎn)了半(bàn)天，标的公司(sī)出(chū)现爆雷的(de)情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以(yǐ)下三(sān)个基准(zhǔn)：有大的国资背(bèi)景的、杠杆率较低(dī)的、此前没(méi)有踩(cǎi)过红线的。

　　他还(hái)表(biǎo)示，如(rú)果(guǒ)关注(zhù)一下今(jīn)年房地产(chǎn)的开(kāi)发(fā)资金来(lái)源，可以发(fā)现(xiàn)，其(qí)实银(yín)行的信(xìn)贷倾向(xiàng)是不太愿意给房企贷(dài)款的，房企的主要资金来(lái)源来自(zì)新盘(pán)的销(xiāo)售。但(dàn)今年新(xīn)房的(de)销售情况相较一般。再(zài)关注(zhù)一下(xià)，哪些房(fáng)企(qǐ)能从银(yín)行拿到钱，其(qí)实主(zhǔ)要还(hái)是那些(xiē)有国企背景的房企，民营房企相(xiāng)对比较困难，所(suǒ)以整个行业(yè)出现了一(yī)个很明显的分(fēn)化，无论是在销售，还是(shì)融资等各个方面(miàn)都(dōu)非常(cháng)明显。现在有国(guó)资背(bèi)景(jǐng)的房企(qǐ)在资本市场表现相对较(jiào)好，但没有(yǒu)国资背景(jǐng)的民营(yíng)房(fáng)企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在房地产行(xíng)业内，我们的逻辑是，“寻找最(zuì)后的赢自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算家”。而具体到如何(hé)挖掘，我们(men)会特别(bié)重视企业(yè)的成本优(yōu)势(shì)，更具(jù)体一点，就是它(tā)的净(jìng)借贷水平（净负债率(lǜ)）是不(bù)是行业内的最低水平；利润率是不(bù)是行业内(nèi)最高的；融资成本是否是行(xíng)业内最低的(de)；建安成本是(shì)否也是(shì)业内(nèi)最(zuì)低的；这些(xiē)都是我们看(kàn)重的(de)一家(jiā)房(fáng)企(qǐ)的综合成本。

　　需要注意的是，能(néng)够同时满(mǎn)足上述条件的房企并不多。即便是在国央企中(zhōng)，仍有部分(fēn)房企出现了“三道红线(xiàn)”的(de)“踩线”情况，且(qiě)有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红(hóng)周(zhōu)刊》根据(jù)Wind数据(jù)整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城(chéng)投(tóu)、中交(jiāo)地(dì)产、中国武(wǔ)夷等国央企“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明(míng)地产、云南(nán)城(chéng)投、首开股份、珠江股份、城投控股等(děng)国央企(qǐ)房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需(xū)警惕(tì)其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即便是有(yǒu)着较稳健特色的国(guó)央企房(fáng)企，其财务指标(biāo)称得上完全(quán)健康的仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至(zhì)地方国企开始(shǐ)大(dà)举(jǔ)扩(kuò)张。而这无疑又进一步考验着国央(yāng)企的资金链情况。

　　对房(fáng)企而言，扩张速度的张(zhāng)弛有度(dù)尤为重要，节(jié)奏把握准确，有助于房(fáng)企储备优质“弹药(yào)”；但过于乐观的预判未来市场，以及过于激进的扩张(zhāng)拿地节奏也有(yǒu)可能(néng)让房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)蹈(dǎo)此前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配(pèi)置的(de)一家房企进行(xíng)举例，它(tā)从2018年开始到2021年，连续(xù)4年的净(jìng)借贷比(bǐ)例都维持(chí)在33％左(zuǒ)右，完全(quán)没(méi)有(yǒu)增加杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房企明(míng)显感觉(jué)到机会来了，其开始在一线城市进(jìn)行大举拿地，净负债率也(yě)由(yóu)此前的(de)33％左右水准提高到(dào)45％左(zuǒ)右(yòu)，涨了接近三分(fēn)之一。与此同时，该房企新购入地块也实现了快速(sù)的开(kāi)盘利用率，预计今年会有(yǒu)更多(duō)的楼盘入市(shì)。像这类企业(yè)就符合“最后的赢家”的特点。一方面(miàn)，在于它本身(shēn)储备了很多弹药(yào)，去年(nián)拿地超1000亿元，且其(qí)中一半在一(yī)线城市，另外一(yī)半(bàn)也主(zhǔ)要集中在强二(èr)线和二线城(chéng)市；另一方(fāng)面，它的扩张是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊(hào)扬同(tóng)样提醒(xǐng)道(dào)，与之相反，有些房(fáng)企的扩张(zhāng)速度让(ràng)人感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年(nián)期间(jiān)扩张的民(mín)营(yíng)企业的影子。虽然说，见(jiàn)到机会(huì)时要(yào)出手，但(dàn)出手的章法仍要小心(xīn)，如果负债率扩张得太快，但(dàn)未来的两年市场(chǎng)没有想(xiǎng)象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一家房企的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主(zhǔ)要还(hái)是(shì)看房企的净(jìng)负债率水平，在我看来，这个(gè)比例如果超过60％，就是扩张得(dé)过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三(sān)道红(hóng)线”对房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释(shì)，当前房地产行(xíng)业的复苏速度(dù)并没有那么快，所以要规避(bì)公司净负(fù)债率(lǜ)提高到(dào)一个比(bǐ)较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周(zhōu)刊(kān)》对在2022年拿地较积极的(de)房企梳理发现(xiàn)，中交地产、中国金茂、华发(fā)股份(fèn)、越秀地产、绿(lǜ)城中国(guó)、保利(lì)发展等房企2022年净负债率都(dōu)在(zài)60％之上。其(qí)中(zhōng)，中交地(dì)产净负债(zhài)率(lǜ)持(chí)续居高不(bù)下，在2020年(nián)至2022年(nián)期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的是(shì)，华润(rùn)置地、中国海外发展、万科A、滨江集团(tuán)、招(zhāo)商蛇口、龙湖(hú)集(jí)团等房企在践行较(jiào)积极(jí)的拿地策略的同时，也较好地控(kòng)制(zhì)了公司的扩张速度与净负债率(lǜ)水平（见(jiàn)附(fù)表）。

　　滨江集团(tuán)等个别(bié)民(mín)营房企

　　或具备(bèi)“最后赢(yíng)家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一筛选标准来看国央企与民(mín)营房企，但(dàn)在各维(wéi)度的实(shí)际表现(xiàn)上，国(guó)央企确(què)实会更胜一筹。如国央企的融资成本更(gèng)低，融资渠道也更(gèng)顺(shùn)畅，能(néng)够做到想融就(jiù)融(róng)，这样，国央企自然而然(rán)就具(jù)有天然优势。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机(jī)构更加看好国央(yāng)企(qǐ)，但这也并不意味着，民营企业中就没有“黑马”的(de)存在。

　　据《红(hóng)周(zhōu)刊》梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，仍有(yǒu)少(shǎo)数民营房企同样(yàng)受到机构的青(qīng)睐(lài)。比如(rú)，根(gēn)据2023年一季报(bào)，滨江(jiāng)集(jí)团的十大流通(tōng)股东中新(xīn)进了“中国工(gōng)商银行股份有限公(gōng)司－景(jǐng)顺长城中国回报(bào)灵活配置混合型证券投(tóu)资基金”“全(quán)国社保基金一一六组(zǔ)合(hé)”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开(kāi)始，百(bǎi)亿私募珠海阿(ā)巴马资(zī)产管(guǎn)理有限公司就长期持(chí)有滨(bīn)江集团。根据一季报(bào)，该资产公司的几(jǐ)只(zhǐ)产品(pǐn)合计(jì)持有滨江集团9543万股，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团(tuán)的(de)受青睐(lài)，和其自身的基本面表(biǎo)现存(cún)在一定(dìng)关系。2020年以来的近三年时间(jiān)，房地产市场整体在走“下坡路”，但(dàn)作为(wèi)杭州本土房(fáng)企的(de)滨(bīn)江集团仍是表现出较强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩表现、销售规模、新增土储、股价表现等(děng)多维度都表现了较强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期(qī)间，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期(qī)发布的2023年(nián)一(yī)季(jì)报(bào)，今(jīn)年(nián)一(yī)季度，滨江集团更是实现了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿(yì)元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍(réng)能(néng)保(bǎo)持自(zì)身业(yè)绩的持续增长，和(hé)滨江集团扎根杭(háng)州的战(zhàn)略布局关(guān)系密(mì)切。根据2022年(nián)年(nián)报，滨江(jiāng)集团有近七成营收(shōu)来(lái)自杭州地区，而在(zài)2021年，杭(háng)州(zhōu)地区的营收比重(zhòng)只占到近六成(chéng)。近三年持续稳居(jū)杭州(zhōu)房企销售排(pái)名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集(jí)团在杭州的土储补(bǔ)充(chōng)同样较为积极，根据诸葛找房、住在(zài)杭州网(wǎng)数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额(é)依次为404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的(de)本土第一。

　　而滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州的(de)较突出表(biǎo)现，也让滨江(jiāng)集(jí)团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲(chōng)进前十，根(gēn)据中指数(shù)据，2023年(nián)前4月，滨(bīn)江集团实现(xiàn)销售额(é)607.3亿元，位列房(fáng)企第九位。

　　值(zhí)得(dé)注(zhù)意的是，2020年(nián)至今，滨江集团股价翻了超一倍以(yǐ)上，而近期，滨江(jiāng)集团(tuán)更(gèng)是迎(yíng)来多(duō)家机构的集中调研(yán)。滨江集团发布公告表示，公司(sī)于5月10日接受了信达证(zhèng)券、金鹰基(jī)金(jīn)、建信养(yǎng)老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房地产开发只(zhǐ)是房(fáng)地产产业链上的中(zhōng)游环节，其上(shàng)游主要(yào)为(wèi)钢(gāng)铁(tiě)、水泥、建(jiàn)材、玻(bō)纤等材(cái)料供应商，而下(xià)游应用行(xíng)业主要包括中介(jiè)服(fú)务、家用(yòng)电器、物业管理、家居用品(pǐn)。综合(hé)《红(hóng)周刊》的采访，房地产开发环节与上游材料(liào)端息(xī)息相关，新(xīn)盘(pán)开工不足导致上游不被(bèi)看(kàn)好，机构(gòu)寻觅(mì)个股阿尔法的(de)思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国(guó)房地产行业在(zài)进入存量房时代，所以对地产产(chǎn)业链，尤(yóu)其是偏消费(fèi)属性(xìng)的家装家居领(lǐng)域，我(wǒ)们(men)相对看(kàn)好，因为居民保有的住房规模越来(lái)越大，随着时间的增加，内装更新的需求也会(huì)越来越多。美国(guó)过去的数据(jù)充(chōng)分(fēn)说明了这(zhè)一(yī)点，在新房销(xiāo)售见顶之后，家具消费的(de)增长却(què)一直都很好。对于地产产业链，我们相对(duì)看好和内装相关的行业，例如消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金(jīn)人士表(biǎo)示。

　　而(ér)根据(jù)《红周(zhōu)刊》对(duì)下游细分(fēn)中(zhōng)相(xiāng)关(guān)赛道龙头年内表(biǎo)现的(de)统计(jì)，目前(qián)暂居前两(liǎng)位的(de)都是来自家纺赛道的公司，它(tā)们分别是富(fù)安娜(nà)和水星家纺，特(tè)别(bié)是前者在月(yuè)线连收(shōu)七根(gēn)阳线的基础上(shàng)，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主(zhǔ)要从事纺织(zhī)家居(jū)、睡(shuì)眠家居、生(shēng)活类产品的研发、设计、生产及销售，旗下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自有(yǒu)品(pǐn)牌。第(dì)一季度报(bào)告显示(shì)，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司(sī)股东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一(yī)季(jì)报的十大流通股股东来看，能够发现该股早已成为基金重(zhòng)仓(cāng)股的天下，彼时包括公(gōng)募的中(zhōng)欧价值发现(xiàn)、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信灵动(dòng)价值、宝(bǎo)盈新价值和私(sī)募的明(míng)河(hé)2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧(ōu)的两只基(jī)金都是(shì)价值派基金经理曹名长(zhǎng)在(zài)管的产品，首季其同时重仓的房地产产(chǎn)业链股票还(hái)有金(jīn)地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几(jǐ)年曾经风(fēng)光一(yī)时(shí)的家(jiā)居板块也因疫(yì)情、消费复苏进程缓慢等(děng)多因素一度沉寂，不过(guò)好(hǎo)在(zài)困境反转露出曙光(guāng)，家居板块中年内(nèi)表现(xiàn)最好的是志邦(bāng)家居。同(tóng)一时间段，该股年内(nèi)上涨已经超过23％，从(cóng)业绩来看，无论是营收还是(shì)归(guī)母净利(lì)润(rùn)，公司(sī)都实现了(le)同比双升。

　　从(cóng)公司的十自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算大(dà)流通股股(gǔ)东来看，《红周刊(kān)》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策(cè)略(lüè)优(yōu)选和广发安宏回(huí)报均增(zēng)加了持股，而这两只(zhǐ)产品也(yě)成为(wèi)志邦家居十大流通股股东中仅(jǐn)有的两只(zhǐ)公(gōng)募。有意思的是，他似乎(hū)对于定制(zhì)家居类标的情(qíng)有(yǒu)独钟，在另一家赛道公(gōng)司金牌(pái)橱柜中，他管理(lǐ)的全(quán)部三(sān)只(zhǐ)产品(pǐn)均登榜(bǎng)十大(dà)流通股股东，其也成为他(tā)的独门重仓股(gǔ)。

　　除去家居(jū)家纺外，下(xià)游(yóu)的物业股也越来越被机构(gòu)所青睐，不过(guò)这(zhè)类标的大多在香(xiāng)港上(shàng)市，如(rú)何选择成为(wèi)难(nán)题(tí)。对此(cǐ)，前(qián)述(shù)上海公(gōng)募基金经理举(jǔ)例分析：“物(wù)业服(fú)务不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选(xuǎn)公(gōng)司还是希望挣的是市场化应(yīng)该挣的钱，以我(wǒ)曾(céng)经买的绿(lǜ)城服(fú)务为例，它在(zài)中高端(duān)楼(lóu)盘(pán)占(zhàn)比(bǐ)是比较高的，每年到期的合同里提价(jià)成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到(dào)期之后(hòu)，经过两三(sān)轮合同(tóng)周期还能做到产品(pǐn)提(tí)价。”

　　“行业(yè)里真正能做到产品(pǐn)提价(jià)的(de)公司很少，因为物业公(gōng)司很容易一开始是挣(zhēng)钱(qián)的，后(hòu)面(miàn)因为保安这些固定人(rén)员成本的年度增长，不过服务没有(yǒu)特别好，客(kè)户没有那么(me)满意，能做到提(tí)价(jià)难度(dù)是非(fēi)常大的。但(dàn)是该(gāi)公司能在业(yè)内做到(dào)到期之(zhī)后提价(jià)率(lǜ)比较高(gāo)，这跟它的定位和(hé)比较(jiào)好的服务是有关系的(de)。”他(tā)进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算