导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国(guó)房(fáng)子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是(shì)流(liú)动人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不(bù)断增加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将延(yán)续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zà四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的i)不同能(néng)级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过剩的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的(de)住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处(chù)可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我(wǒ)们利(lì)用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为(wèi)主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租(zū)房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到(dào)了(le)户均一套房的(de)程度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不(bù)便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足现代(dài)生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未来大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住(zhù)宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其(qí)增速(sù)可能超预期(qī)。

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