万柳(liǔ)书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到(dào)舆(yú)论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了(le)收(shōu)回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息(xī)，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)的(de)处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其(qí)中(zhōng)债(zhài)权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是(shì)共(gòng)同债务谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观(guān)，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实(shí)，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确(què)实(shí)已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最(zuì)大(dà)的，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户(hù)手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利(lì)保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以(yǐ)适(shì)用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的(de)第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从(cóng)荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成(chéng)本(běn)超6万(wàn)的(de)成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书(shū)院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北(běi)京城(chéng)最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦(lún)落(luò)到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财经谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里就(jiù)曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型(xíng)之(zhī)路(lù)并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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