“现在的房地产很(hěn)难再出现像过(guò)去十年的系统性行情。”思睿集(jí)团合伙人、首(shǒu)席经济(jì)学家洪灏向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，房地产行业(yè)分化的愈(yù)加明(míng)显，让(ràng)机构(gòu)和投资者的(de)关(guān)注度从板块向单个标的转移。上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从(cóng)行业来看，无(wú)论是(shì)业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底(dǐ)部(bù)，再(zài)往下的空(kōng)间(jiān)已(yǐ)经不大了。

　　三道红线等(děng)指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻(xún)找房地产个(gè)股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道中进行选择，需要(yào)非常(cháng)小心，避免选了半天，标的公司出现(xiàn)爆(bào)雷(léi)的情况。除此之外(wài)，洪灏(hào)指出(chū)，需要满(mǎn)足(zú)以下三(sān)个基准：有大的(de)国(guó)资(zī)背(bèi)景的、杠杆率较低的、此前没有(yǒu)踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示，如(rú)果关(guān)注一下(xià)今年(nián)房地产的开发资金来源，可以发现(xiàn)，其实银行的信贷倾向(xiàng)是(shì)不太愿意(yì)给房(fáng)企贷款的，房企的主要资(zī)金来源来自新盘的销(xiāo)售。但今年(nián)新房的(de)销售情况相较一般。再关注(zhù)一(yī)下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要还是那些(xiē)有国企背景(jǐng)的房企，民(mín)营房企相对比较困(kùn)难，所以(yǐ)整(zhěng)个行(xíng)业出(chū)现了一个很明显的分化，无论是在销售，还是融资等各个方面都非常明显(xiǎn)。现在有(yǒu)国资背景的房企在(zài)资本(běn)市场表现相对较好，但没(méi)有国(guó)资背(bèi)景的民营房企(qǐ)股价大多表现(xiàn)很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》表(biǎo)示，在房地产行(xíng)业内，我(wǒ)们的(de)逻辑是，“寻找(zhǎo)最后(hòu)的(de)赢家(jiā)”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我(wǒ)们会特(tè)别重(zhòng)视企业的成本优(yōu)势，更具(jù)体一(yī)点，就是它的净借贷水(shuǐ)平(píng)（净(jìng)负债率）是不是行业(yè)内的最低水平；利润率是不是行业内最高(gāo)的；融(róng)资成本是否是行业内(nèi)最低的；建安成本(běn)是否(fǒu)也是业内最低的；这些(xiē)都是我们看重的一家房企的综合成本。

　　需要注(zhù)意(yì)的是(shì)，能够同时满(mǎn)足上述条件的房企并(bìng)不多。即便是在国央企中(zhōng)，仍(réng)有部分房(fáng)企出现了“三道红线”的“踩(cǎi)线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化的趋(qū)势。以A股为例，《红(hóng)周刊(kān)》根据Wind数据整理(lǐ)发现(xiàn)，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地(dì)产(chǎn)、中国武夷等国(guó)央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建(jiàn)发展(zhǎn)、京投发展(zhǎn)、光明地产、云南城投(tóu)、首开(kāi)股份、珠江股份(fèn)、城投(tóu)控股等国央企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激(jī)进(jìn)扩(kuò)张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即便(biàn)是有着较稳健特色的国央企房企，其财务指标称得上完全(quán)健康的仍是少数。而更加值得注(zhù)意的是，在(zài)2022年，不少国企，甚(shèn)至地方国企开始大举扩张。而(ér)这无疑又进一步(bù)考验(yàn)着(zhe)国央(yāng)企的资金链情(qíng)况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度尤为重要，节奏把(bǎ)握准(zhǔn)确，有助于(yú)房(fáng)企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市场，以及过于激进的扩张拿地(dì)节奏也(yě)有可能让房(fáng)企重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一家房企进行举(jǔ)例，它从2018年(nián)开始到2021年，连续4年(nián)的净(jìng)借(jiè)贷比例都维持在33％左右，完全没(méi)有增(zēng)加杠(gāng)杆比(bǐ)例。而到2022年，这家房(fáng)企明显感觉到机(jī)会来(lái)了，其开始(shǐ)在一线城市(shì)进(jìn)行大举(jǔ)拿地(dì)，净负债率也由(yóu)此前的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分之一。与此同时，该房(fáng)企新购入地块也实(shí)现了快速的开盘利用率，预(yù)计今年会有更(gèng)多的楼(lóu)盘入市。像这(zhè)类企(qǐ)业就符合“最后的赢家”的(de)特点。一(yī)方(fāng)面，在于(yú)它本身储备了(le)很多弹药特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线(xiàn)城市，另(lìng)外(wài)一(yī)半也(yě)主要集中在(zài)强二线(xiàn)和二线城(chéng)市；另一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样(yàng)提醒道(dào)，与之相反，有些(xiē)房企的扩张(zhāng)速(sù)度(dù)让人感觉又回到了(le)2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年(nián)期间扩张的民营企业的影子。虽(suī)然说，见到机会时(shí)要出手，但出手(shǒu)的章法仍要小心，如果负债(zhài)率扩张(zhāng)得太快，但未来的两年市场没有想象得那么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家(jiā)房企的(de)扩(kuò)张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还(hái)是看(kàn)房企的净负债率水(shuǐ)平，在我看来，这个比例如果超过60％，就(jiù)是扩张得过(guò)于(yú)快速了(le)。

　　不难看出(chū)，这一标准(zhǔn)要比(bǐ)“三(sān)道红线”对房企的净负债率要求不得高于(yú)100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解释，当前房地产(chǎn)行业的复(fù)苏(sū)速度并(bìng)没有那么快(kuài)，所以要规避公司净负债率(lǜ)提高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较积极的房企梳理发(fā)现，中(zhōng)交地产、中(zhōng)国(guó)金(jīn)茂、华(huá)发股(gǔ)份、越秀地产、绿城中国、保(bǎo)利发展等房企2022年净负债率都在60％之(zhī)上。其中，中交地产净负(fù)债率持(chí)续居高(gāo)不下，在2020年至2022年期间，依(yī)次(cì)为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的是，华(huá)润置地(dì)、中国海外发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇(shé)口、龙湖集团等房(fáng)企在践(jiàn)行较积极的拿地策略(lüè)的(de)同时，也较好地(dì)控制了公(gōng)司的(de)扩张速度与净(jìng)负债率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别(bié)民营房企

　　或具(jù)备(bèi)“最后(hòu)赢家”的(de)黑马特(tè)质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他(tā)们是(shì)以同一(yī)筛选标准(zhǔn)来(lái)看(kàn)国央企与民(mín)营房企，但在各维度的实际表现上，国央(yāng)企确实(shí)会更胜一筹。如国央企的融(róng)资成本更(gèng)低，融资(zī)渠道也更(gèng)顺畅，能够做到(dào)想融就融，这(zhè)样，国央企自然而(ér)然(rán)就具有天然优势(shì)。

　　虽然(rán)对比民营房企，机(jī)构更(gèng)加看(kàn)好(hǎo)国央企，但这(zhè)也并不意味着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数民营房(fáng)企(qǐ)同样受到机构的(de)青睐(lài)。比(bǐ)如(rú)，根据(jù)2023年一(yī)季(jì)报(bào)，滨江集(jí)团(tuán)的十大流通股东(dōng)中新进(jìn)了“中国工商银行股份有限公(gōng)司－景顺长城(chéng)中(zhōng)国回报灵活配置混合型证券(quàn)投资(zī)基金”“全国社保基(jī)金一一六组合(hé)”等(děng)。

　　除此之外，自2021年(nián)开始(shǐ)，百亿私募珠海阿巴马资产管理(lǐ)有限公司就长期持有滨(bīn)江集团。根据一(yī)季报(bào)，该资(zī)产公司的几只(zhǐ)产品合(hé)计持有滨江集团9543万(wàn)股，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的(de)受(shòu)青睐，和其自身(shēn)的基本面(miàn)表现存在一定关系。2020年(nián)以来的近(jìn)三年时间，房(fáng)地产市场整体在走“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土房(fáng)企的滨江集团仍是表现(xiàn)出较强的(de)韧(rèn)劲(jìn)，2020年以(yǐ)来，滨江集团在(zài)业绩表(biǎo)现、销售(shòu)规模、新(xīn)增土储、股价表(biǎo)现等多维度都表现(xiàn)了较强的增长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集(jí)团扣(kòu)非(fēi)归母(mǔ)净利(lì)润依次(cì)为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么度，滨(bīn)江集团更是实现了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时(shí)代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江集团(tuán)扎根杭州的战略布(bù)局关系密切。根据2022年年报(bào)，滨江集团有(yǒu)近七(qī)成营收(shōu)来自(zì)杭(háng)州地区，而在2021年，杭(háng)州地区的营(yíng)收比(bǐ)重只占到近六成(chéng)。近三年(nián)持续稳(wěn)居杭(háng)州房企销售(shòu)排名(míng)第一。

　　与此同时(shí)，滨(bīn)江集团在杭州的土储补(bǔ)充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭(háng)州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居(jū)杭州的本土第一。

　　而滨江集团(tuán)在杭州的(de)较突(tū)出(chū)表现(xiàn)，也让(ràng)滨江集团(tuán)的房企排(pái)名迅速提升。到2023年，滨江集团(tuán)的房企排名已冲(chōng)进前十，根(gēn)据中指数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现销售额607.3亿元(yuán)，位列房企第(dì)九位(wèi)。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今，滨江集团股(gǔ)价翻了超一倍以上，而近期，滨(bīn)江集团更是迎来多(duō)家(jiā)机构特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么的集中调研(yán)。滨江集团发布公告表示(shì)，公司(sī)于5月10日接受了信达证券、金鹰基(jī)金、建信养老、新(xīn)华养老等18家机构调研(yán)。

　　产业(yè)链布(bù)局重点移至存量赛道(dào)

　　机构在(zài)下(xià)游家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开发只是房地(dì)产(chǎn)产业链上的中游环节(jié)，其上游主(zhǔ)要(yào)为钢(gāng)铁(tiě)、水泥、建材、玻(bō)纤等材料(liào)供应商，而下(xià)游应用行(xíng)业主要(yào)包括中(zhōng)介(jiè)服(fú)务(wù)、家用(yòng)电器、物业(yè)管理、家居(jū)用品(pǐn)。综合《红周刊(kān)》的采访，房地产(chǎn)开发(fā)环节(jié)与上游材料端息息(xī)相关，新(xīn)盘开工不足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔(ěr)法的思路(lù)渐渐(jiàn)移至下游。“中国房地产行业在(zài)进入存量房时代(dài)，所以对地产产业链，尤其是偏消(xiāo)费属(shǔ)性(xìng)的家装家居领(lǐng)域(yù)，我们相对看好，因为(wèi)居民保有的住房规模越来(lái)越大，随着时(shí)间的增加，内装更新的需求也会越(yuè)来(lái)越多。美国(guó)过去(qù)的(de)数据充分说明了(le)这一(yī)点(diǎn)，在新房销售见顶之(zhī)后，家具消(xiāo)费的增长却一直都很好。对于地产产业链(liàn)，我们相对看好和内装相关的行(xíng)业(yè)，例如消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万家基金(jīn)人士(shì)表示。

　　而根据(jù)《红周刊(kān)》对下游细分中相关赛道龙(lóng)头年内表现的(de)统计(jì)，目前暂居前(qián)两位的都是来自家纺赛道的(de)公(gōng)司，它们分别是富安娜和(hé)水星家纺，特(tè)别(bié)是前者在月线连收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为(wèi)例，富安娜主要从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居(jū)、生活(huó)类(lèi)产品的(de)研(yán)发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季度报告(gào)显示，报告期内，富安(ān)娜实现营(yíng)业收入(rù)约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过(guò)实现(xiàn)归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利润约(yuē)1.11亿(yì)元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季(jì)报的十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，能够发现该(gāi)股(gǔ)早已成为基(jī)金重仓股的天(tiān)下，彼时(shí)包括公募的(de)中欧价值发现(xiàn)、中欧(ōu)潜力价值、工(gōng)银瑞信灵(líng)动价值、宝盈新价值(zhí)和私募的(de)明河2016，都(dōu)在其中出(chū)现，占据了半壁江(jiāng)山。需(xū)要强(qiáng)调的是，中欧的两只基金都是价值派基金经理曹名长在管的产品，首季其(qí)同时重仓(cāng)的房地产(chǎn)产(chǎn)业链股票还(hái)有金地集团和大亚(yà)圣(shèng)象。

　　对比而言，前几年曾经(jīng)风(fēng)光(guāng)一时(shí)的家(jiā)居板(bǎn)块也因疫情、消费复苏(sū)进程(chéng)缓慢等(děng)多因素一度沉寂，不过好在(zài)困境反转(zhuǎn)露出(chū)曙(shǔ)光，家居板(bǎn)块中年内表现最(zuì)好的是志邦家居。同一时间段，该股年内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来看(kàn)，无论是营收还是归母净利(lì)润(rùn)，公司都实现了同比双(shuāng)升。

　　从公司的十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，《红周(zhōu)刊》发现广发(fā)基金经理罗洋慧眼(yǎn)独具，一季报中(zhōng)他管理的(de)广发策略优选和(hé)广发安宏回报(bào)均增加了持股，而这两只产(chǎn)品也成为志(zhì)邦(bāng)家居十大流通股(gǔ)股东中(zhōng)仅有的(de)两只公募。有(yǒu)意思的是(shì)，他似(shì)乎对于(yú)定(dìng)制家居类标的情有(yǒu)独(dú)钟，在另一家赛(sài)道公司(sī)金牌橱柜中，他管理的全部(bù)三只产品(pǐn)均(jūn)登榜(bǎng)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东，其也成(chéng)为他的(de)独门重仓(cāng)股。

　　除去家居(jū)家纺外，下游的物(wù)业股也越来越(yuè)被机(jī)构所(suǒ)青睐(lài)，不过这类(lèi)标的大(dà)多在香(xiāng)港上市，如(rú)何(hé)选(xuǎn)择成为难题。对此，前(qián)述上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)举例分(fēn)析：“物业服务不是一个高(gāo)毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还(hái)是(shì)希望挣的是(shì)市场化应该挣(zhēng)的钱，以我曾(céng)经买的绿(lǜ)城(chéng)服(fú)务为例，它在中高(gāo)端楼盘占比是比(bǐ)较(jiào)高的，每年到期(qī)的合同里提价成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的(de)大部分项目到期(qī)之后，经过两三轮(lún)合同(tóng)周期(qī)还能做到产品提(tí)价(jià)。”

　　“行业(yè)里真正能(néng)做到产品提价的公司很少，因为物业公司很容(róng)易(yì)一开始(shǐ)是挣钱的，后面因为保安这(zhè)些固定(dìng)人(rén)员(yuán)成本的年度增长，不过(guò)服(fú)务没(méi)有特(tè)别(bié)好，客户没有那么满(mǎn)意，能做到(dào)提价难度是(shì)非常大的。但是该公司能在(zài)业内(nèi)做到到期之(zhī)后提价率比较(jiào)高，这跟它的定(dìng)位和比较好的服务是有关系的。”他(tā)进(jìn)一步强调(diào)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么