文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什(shén)么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的(de)方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是(shì)需(xū)要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会(huì)，当然这需(xū)要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金(jīn)融(róng)支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资(zī)金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的(de)资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全(quán)部支付(fù)，还要(yào)证明(míng)自(zì)身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续(xù)需(xū)自(zì)身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求(qiú)大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止住房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制(zhì)，从计划(huà)经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动(dòng)了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程(chéng)。预(yù)售制在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉(lā)动(dòng)的(de)投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按(àn)时(shí)向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进(jìn)行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购(gòu)房者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是(shì)期房由(yóu)政府或(huò)第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资金(jīn)由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工(gōng)期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)可在支付(fù)房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发(fā)商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环(huán)节内容确(què)认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公(gōng)证公司(sī)的检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付(fù)最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策(cè)出(chū)手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形(xíng)势复(fù)杂(zá)性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房(fáng)保(bǎo)修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负(fù)责(zé)、免(miǎn)费维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在(zài)保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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