5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的(de)配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司市值在(zài)股票(piào)资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最(zuì)高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需(xū)要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有什么投资(zī)机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数(shù)量增加了(le)15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入(rù)也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过(guò)快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式(shì)，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机(jī)会(huì)在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连(lián)续(xù)两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润(rùn)规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名(míng)机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要(yào)布(bù)局在深圳(zhèn)的(de)地(dì)产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在(zài)25七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这(zhè)一轮行(xíng)业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运(yùn)营能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持(chí)续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投(tóu)资首(shǒu)席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地(dì)份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这(zhè)些公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城(chéng)市(shì)四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及(jí)市(shì)场的去(qù)库存压(yā)力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的(de)复(fù)苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上(shàng)下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本(běn)面不(bù)断地凸(tū)显出(chū)来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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