5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地(dì)产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金(jīn)一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名(míng)最高的是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名(míng)第(dì)二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么(me)投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房价(jià)收入也(yě)不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本(běn)月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻(zhù)足。从(cóng)第一季(jì)度十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公(gōng)司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的(de)融资(zī)成本，优质的(de)开发(fā)资(zī)源和(hé)良好的不动产(chǎn)环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语资(zī)产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关系(xì)等(děng)问题，市场(chǎng)对(duì)民营(yíng)房开(kāi)企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央国企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流(liú)创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的(de)质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个(gè)正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的(de)情况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所(suǒ)以只能(néng)耐心(xīn)地(dì)去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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