OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù100块钱值多少美元，100美元是几百元钱)科(kē)技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的(de)原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价(jià)格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日(rì)上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)有所(suǒ)下(xià)降，如(rú)今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突发(fā)事(shì)件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价(jià)值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目(mù)前随着二(èr)级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具(jù)备一定的投资价(jià)值(zhí)，很(hěn)适合(hé)稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急(jí)、这么(me)深，加上前期本身园(yuán)区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受(shòu)不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级(jí)市(shì)场价格出现回落(luò)。在随后(hòu)召(100块钱值多少美元，100美元是几百元钱zhào)开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了(le)一定(dìng)提振，二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的(de)扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的(de)信心，预计签(qiān)署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户(hù)正常(cháng)转化(huà)后，项(xiàng)目(mù)出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到三周的(de)时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市(shì)场各方的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和(hé)核(hé)实工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重视(shì)，据(jù)悉新区国资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户情(qíng)况，相关负责(zé)人介绍说，目前(qián)储备租(zū)户还是比较丰(fēng)富的(de)，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试(shì)、人工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等产业客户，租(zū)赁意(yì)向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过签(qiān)署租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约保证金给了(le)我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的(de)张江光大(dà)园项(xiàng)目一(yī)季度(dù)末(mò)也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多(duō)储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责(zé)人(rén)解释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市(shì)场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的(de)调(diào)租(zū)和换租都属于正常情况，而这次(cì)项目的大租户退租正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没(méi)有得到及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户(hù)的(de)分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一些差异(yì)化，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多(duō)平(píng)的(de)大平层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单(dān)价(jià)也(yě)贵一些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)单层以一(yī)千平的面积(jī)为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有(yǒu)一(yī)些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区(qū)域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们(men)在资源共享和(hé)联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示(shì)，张江集团和张江高科(kē)目前在管(guǎn)资产(chǎn)约五(wǔ)百(bǎi)万(wàn)方，还(hái)有一些(xiē)其他在开发的储(chǔ)备(bèi)项目，这(zhè)些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产业空(kōng)间资(zī)产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台(tái)和(hé)它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基(jī)金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至关(guān)重要的(de)一(yī)步(bù)，眼下我们可能(néng)面临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这和(hé100块钱值多少美元，100美元是几百元钱)我们在张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过(guò)程中(zhōng)所经历(lì)的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能化(huà)解当前(qián)突(tū)发事件的(de)所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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