万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让这个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处(chù)置(zhì)主体是(shì)中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公(gōng)司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)实际(jì)上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒(méi)体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提(tí)出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布(bù)《最高人(rén)民(mín)法院(yuàn)关于(yú)商品房消费(fèi)者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为(wèi)目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的(de)，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套(tào)房子(zi)，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前中国信达已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择(zé)退出(chū)了(le)赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行列(liè)，中国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很(hěn)大规(guī)模(mó)，也没有很高的(de)国民知名度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的(de)第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗trong>的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的(de)背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中赫集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过多元(yuán)化(huà)业务(wù)，先后(hòu)进军能(néng)源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国(guó)安(ān)的(de)估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质(zhì)权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息(xī)显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其(qí)身？