万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围(wéi)观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本(běn)都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地(dì)产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外(wài)，今(jīn)年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于(yú)商品房消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为(wèi)目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于(yú)建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价(jià)款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在(zài)一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还(hái)会被(bèi)业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等(děng)大(dà)型知名(míng)房企(qǐ)手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的(de)湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对(duì)手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居(jū)住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，被执(zhí)行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到(dào)这个(gè)地(dì)步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成(chéng)为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安(ān)的估值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿(yì)元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团(tuán)被5次(cì)列(liè)被执(zhí)行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过(guò)在(zài)实(shí)控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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