OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此前几日(rì)的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期(qī)已同步(bù)启动了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，浦东(dōng)新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的(de)价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二(èr)级市(shì)场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下(xià虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么)跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目(mù)出(chū)租率有所虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得(dé)到一定(dìng)释放，但是(shì)价(jià)格涨跌会受到基本(běn)面(miàn)、情绪面等(děng)多(duō)重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内(nèi)人士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济(jì)复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执(zhí)行董事(shì)高如(rú)星对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度(dù)对(duì)经营现金(jīn)流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了(le)，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关(guān)注(zhù)哲库科技(jì)后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光(guāng)大园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价(jià)格(gé)出(chū)现回落(luò)。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预(yù)计签署意向(xiàng)书和合同谈(tán)判中的储(chǔ虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么)备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得到回升。没想到(dào)仅过了(le)不到(dào)三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了(le)市(shì)场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事发突(tū)然确实始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息的第一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和(hé)核实(shí)工作，并同步(bù)启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，据(jù)悉新区国资委(wěi)也高度(dù)关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租(zū)户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保(bǎo)证金给了我们(men)一些(xiē)空间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有(yǒu)的(de)同区域的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前的空置率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户(hù)退租正好(hǎo)发(fā)生在(zài)市场活跃度的(de)短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情(qíng)况已有所好转。在(zài)看到出(chū)租(zū)率(lǜ)下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也(yě)作(zuò)了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔(gé)空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大厦多(duō)是(shì)两千多平(píng)的大平层，楼的成新度(dù)高(gāo)一(yī)些，单价(jià)也贵一(yī)些，张江光大园单(dān)层以一千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会根据自(zì)身需求和(hé)预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方(fāng)面能(néng)更加充分发(fā)挥协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资(zī)产(chǎn)约(yuē)五百万方(fāng)，还有一些其他(tā)在开(kāi)发(fā)的(de)储备(bèi)项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和(hé)储备资源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实(shí)现(xiàn)基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我(wǒ)们可能面(miàn)临(lín)了一些(xiē)突发(fā)情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这和(hé)我们在(zài)张江(jiāng)科学(xué)城这三十年建设发展过程中所经历(lì)的(de)相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲(qū)。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解(jiě)当前(qián)突(tū)发事件的(de)所有负面(miàn)影响，维持(chí)预期(qī)和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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