OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今，二级(jí)市(shì)场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技(jì)是其(qí)扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将(jiāng)继(jì)续密(mì)切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步(bù)启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期(qī)市(shì)场(chǎng)波(bō)动较(jiào)大，但(dàn)其实(s我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊hí)不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)的(de)事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二(èr)级市(shì)场价格开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影响，华(huá)安张江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交易日(rì)二级市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个(gè)交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披(pī)露张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突(tū)发(fā)事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日(rì)场内资(zī)金有(yǒu)所流出(chū)，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目前(qián)随着(zhe)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格下(xià)跌(diē)，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪(xù)面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年(nián)内二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产品具(jù)备一(yī)定的(de)投资价值，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对(duì)此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没(méi)有(yǒu)造成大的(de)影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么(me)急、这么(me)深，加(jiā)上前期本(běn)身园(yuán)区类资产就回调(diào)不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终(zhōng)还(hái)是落到租(zū)金收入(rù)受不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格(gé)出(chū)现回(huí)落。在随后(hòu)召开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理(lǐ)人(rén)就相关(guān)事(shì)项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对(duì)张江光大(dà)园项(xiàng)目的(de)信心，预计签署(shǔ)意向书和合(hé)同谈判(pàn)中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之(zhī)路(lù)又迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方(fāng)的(de)广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益人相关(guān)负责(zé)人坦言，事发突然确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消(xiāo)息的(de)第(dì)一时(shí)间即奔赴现场进(jìn)我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊行了(le)沟(gōu)通(tōng)和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意(yì)向储(chǔ)备转化(huà)为实际租(zū)户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过(guò)签(qiān)署(shǔ)租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了(le)三个月履约(yuē)保证金给(gěi)了我们(men)一些空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负责(zé)的态度，我们肯定要(yào)全(quán)力与时间(jiān)赛(sài)跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期内完成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租(zū)正好(hǎo)发(fā)生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目(mù)前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出(chū)租(zū)率下(xià)滑情(qíng)况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调(diào)配(pèi)和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租(zū)金(jīn)水(shuǐ)平等(děng)方(fāng)面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成(chéng)新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一千平的面积(jī)为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资(zī)产(chǎn)的管(guǎn)理(lǐ)人都(dōu)变成了(le)一(yī)家，后续我(wǒ)们在(zài)资源(yuán)共享(xiǎng)和(hé)联合营销(xiāo)方面(miàn)能更(gèng)加(jiā)充分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对(duì)于(yú)张江REIT的定(dìng)位(wèi)和(hé)展望，相(xiāng)关(guān)负责人表(biǎo)示，张江集(jí)团(tuán)和张江高科目(mù)前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一(yī)些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业(yè)空间资产上市平(píng)台目标的(de)坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发(fā)展。”相关负(fù)责(zé)人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步(bù)，眼下(xià)我们可能面临了一些(xiē)突发(fā)情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十(shí)年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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