5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机(jī)构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第(dì)96位。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报(bào)，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市(shì)好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上(shàng)没(méi)有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的(de)行业也出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名(míng)的上海公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面(miàn)积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方(fāng)米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供(gōng)给(gěi)侧出清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿(ā)尔法，而(ér)对(duì)应到(dào)股票低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到2023年(nián)的(de)销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机会(huì)依然(rán)存在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该(gāi)关注(zhù)估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比较低，行(xíng)业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投(tóu)资的驱(qū)动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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