“现(xiàn)在(zài)的房地(dì)产很难再出现像(xiàng)过去十(shí)年的系统性行情。”思睿(ruì)集团(tuán)合伙人、首(shǒu)席经济学(xué)家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈(yù)加明显，让(ràng)机(jī)构和投(tóu)资者的关(guān)注度从板(bǎn)块向单个(gè)标的转(zhuǎn)移(yí)。上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来(lái)看，无论是业(yè)绩(jì)，还是(shì)估值，房(fáng)地产(chǎn)都已经双给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么杀到了最底部，而且是反(fǎn)复地杀到了底部，再往下的空间已经不大了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参(cān)考

　　那么如何寻(xún)找房地产(chǎn)个(gè)股的(de)阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在(zài)房地产赛(sài)道中进行(xíng)选择，需(xū)要(yào)非常小心，避免选了半天，标的公(gōng)司出现爆(bào)雷的情况。除此之(zhī)外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以下(xià)三个(gè)基准：有大的国资背景的(de)、杠(gāng)杆率较低的、此(cǐ)前(qián)没有踩过红(hóng)线的。

　　他还表示，如果关注一下今(jīn)年房地(dì)产的开发(fā)资金(jīn)来源(yuán)，可以发现(xiàn)，其实银行(xíng)的信贷倾向(xiàng)是不(bù)太愿(yuàn)意给房(fáng)企(qǐ)贷(dài)款的，房企(qǐ)的主要(yào)资(zī)金(jīn)来源来自(zì)新盘的销售。但(dàn)今(jīn)年新房的销售情况相较(jiào)一般。再关(guān)注(zhù)一(yī)下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要还是那些有国企背景的(de)房(fáng)企，民营房企相对(duì)比(bǐ)较困难，所以(yǐ)整个行业出(chū)现了一个(gè)很明显的分化，无论是(shì)在(zài)销(xiāo)售，还(hái)是融资等各个方面都非常明(míng)显。现在(zài)有(yǒu)国资(zī)背景的房(fáng)企在资本市场表现(xiàn)相对较好(hǎo)，但没(méi)有国(guó)资背景的民(mín)营房企股价大(dà)多表现很一(yī)般(bān)。

　　陈(chén)昊(hào)扬(yáng)则向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，在房地产行业内，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我们会特别重(zhòng)视(shì)企业的成本(běn)优(yōu)势，更具体(tǐ)一点，就是它的净借贷水(shuǐ)平（净负债(zhài)率）是不是行业内的(de)最低(dī)水(shuǐ)平；利润率(lǜ)是(shì)不是行业内最高(gāo)的；融资成本是否(fǒu)是(shì)行业内(nèi)最低的；建安(ān)成(chéng)本是(shì)否(fǒu)也是业内最低的；这些都是我(wǒ)们看重的一家(jiā)房企的综合成本。

　　需要注意的(de)是，能够同(tóng)时(shí)满(mǎn)足上述条件的(de)房(fáng)企并不多。即便是(shì)在(zài)国(guó)央企(qǐ)中，仍有(yǒu)部分房企出现(xiàn)了“三(sān)道(dào)红线”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股为例(lì)，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力地产(chǎn)、西(xī)藏城投、中交地产、中(zhōng)国(guó)武(wǔ)夷(yí)等国央企“三道(dào)红(hóng)线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发(fā)展、光明地产、云南(nán)城投(tóu)、首开股份、珠江(jiāng)股份(fèn)、城投控(kòng)股等(děng)国央企房企也踩了“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警(jǐng)惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即便是有着较(jiào)稳健特色的国央企房(fáng)企，其(qí)财务指标称得(dé)上(shàng)完全健康的仍是少数。而更加值得(dé)注意的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国企开始(shǐ)大举扩(kuò)张。而这无疑又进一步考验着(zhe)国(guó)央企的(de)资(zī)金链情况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度(dù)的张弛有度尤为(wèi)重(zhòng)要，节(jié)奏(zòu)把握准确(què)，有助于房(fáng)企储备优(y给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么ōu)质“弹(dàn)药”；但过于乐观的预判未来市场(chǎng)，以及(jí)过于激进的扩(kuò)张拿地节奏也有可能让房企重蹈此前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置的(de)一家房企进(jìn)行举例，它(tā)从(cóng)2018年(nián)开始到(dào)2021年(nián)，连续4年的(de)净借(jiè)贷比例都(dōu)维持在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会来了，其开始在一线城市进行大举拿地，净负债率也由(yóu)此前的33％左右水(shuǐ)准提高(gāo)到45％左右，涨了接(jiē)近(jìn)三(sān)分之一。与此同时，该房企新购入地块(kuài)也(yě)实现了(le)快速的开(kāi)盘利用率，预计今年会有更(gèng)多的楼盘入(rù)市。像这类企业就符合(hé)“最后的赢家(jiā)”的(de)特点。一(yī)方面，在于它(tā)本身储备了很多(duō)弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在(zài)一线城(chéng)市，另外一半也(yě)主要集中在强(qiáng)二线和(hé)二(èr)线城市；另(lìng)一方面，它的扩张是(shì)有(yǒu)节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道(dào)，与之相反，有些(xiē)房企的(de)扩张速度让(ràng)人感觉又回到了2016年、2017年，或(huò)者说(shuō)看到了2016年(nián)～2020年(nián)期间扩张的民营企业的影子(zi)。虽(suī)然说(shuō)，见到(dào)机会时要出手，但出手(shǒu)的章(zhāng)法仍要(yào)小心，如果负债率扩张得太(tài)快(kuài)，但未(wèi)来的两年市场没有(yǒu)想象得(dé)那么好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来(lái)衡量一家(jiā)房企的扩张速(sù)度是(shì)否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要(yào)还(hái)是看(kàn)房(fáng)企(qǐ)的净负债率水平，在我(wǒ)看来(lái)，这(zhè)个比例如果超(chāo)过(guò)60％，就(jiù)是扩张(zhāng)得过(guò)于快速了(le)。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要比(bǐ)“三道红线”对房企的净(jìng)负债率要求(qiú)不(bù)得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地产(chǎn)行业的复苏速度并没有(yǒu)那么快，所(suǒ)以要规避公司净负(fù)债率(lǜ)提高到(dào)一个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的(de)房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华(huá)发(fā)股份(fèn)、越秀(xiù)地产、绿城(chéng)中国、保利发(fā)展等房企(qǐ)2022年净(jìng)负债率都(dōu)在60％之(zhī)上。其(qí)中，中交地产净(jìng)负债率持(chí)续居高不(bù)下，在2020年(nián)至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成(chéng)鲜明对比的是(shì)，华润置地(dì)、中国海外发展、万(wàn)科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集(jí)团等房(fáng)企在践行较积极的拿地策略(lüè)的同时(shí)，也较好地(dì)控制(zhì)了公司的扩(kuò)张速度与净负债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团等个(gè)别民营房企

　　或(huò)具(jù)备(bèi)“最(zuì)后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出(chū)，实际上，他(tā)们(men)是以同一筛选标准来看国央企与(yǔ)民营房企，但在各维度的实际表现上，国央(yāng)企确实(shí)会更(gèng)胜(shèng)一筹。如国央企的融资成本更低，融(róng)资(zī)渠道(dào)也更(gèng)顺畅(chàng)，能够(gòu)做到想融就(jiù)融，这样，国(guó)央企自然而然就(jiù)具有(yǒu)天(tiān)然优势。

　　虽然对比(bǐ)民(mín)营房企，机构(gòu)更加看好国央(yāng)企，但这(zhè)也并不(bù)意(yì)味着，民(mín)营企业(yè)中就没(méi)有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍有(yǒu)少(shǎo)数民营房(fáng)企(qǐ)同(tóng)样受到机(jī)构的青睐。比(bǐ)如(rú)，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通股(gǔ)东中新(xīn)进了(le)“中国工商银行股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司－景顺长城中国回报灵(líng)活配置(zhì)混(hùn)合型(xíng)证券投(tóu)资(zī)基金”“全国社(shè)保(bǎo)基金一一六组(zǔ)合(hé)”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海阿巴马资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)就长期持有滨江集团(tuán)。根据一季报，该(gāi)资产公司的几只产(chǎn)品合计(jì)持有滨江集团9543万股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其自身的基本面表现存在一定关系。2020年以(yǐ)来的近三年时间，房(fáng)地(dì)产市场整体在走“下(xià)坡路(lù)”，但作为杭州本土房企的滨江(jiāng)集团仍是表现(xiàn)出较强的(de)韧劲(jìn)，2020年以(yǐ)来，滨江集团在(zài)业绩表现(xiàn)、销售规(guī)模、新增土(tǔ)储、股(gǔ)价表现等多维度都表(biǎo)现(xiàn)了较强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年(nián)期间(jiān)，滨(bīn)江集团(tuán)扣(kòu)非归母(mǔ)净利润依次为(wèi)21.27亿(yì)元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实(shí)现(xiàn)同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发(fā)布的2023年一季报，今年(nián)一季(jì)度，滨江集(jí)团更是实现了扣(kòu)非归母净利润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在(zài)房(fáng)地产“青铜时代”仍能保持(chí)自(zì)身业绩的持续增长(zhǎng)，和滨江集团扎根(gēn)杭州的(de)战(zhàn)略(lüè)布局关系密(mì)切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收(shōu)来自杭(háng)州(zhōu)地(dì)区，而(ér)在(zài)2021年，杭州地区的营收比(bǐ)重只占到近六成(chéng)。近三年持续稳居杭州(zhōu)房企(qǐ)销(xiāo)售排名第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在杭州的土储补充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数(shù)据(jù)显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持(chí)续(xù)稳居杭州的本土第一。

　　而滨江(jiāng)集(jí)团在(zài)杭(háng)州(zhōu)的较突(tū)出表现，也让滨江集团的房企排(pái)名迅速(sù)提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根据中(zhōng)指数(shù)据，2023年前4月(yuè)，滨江集团(tuán)实现销(xiāo)售额607.3亿元(yuán)，位列房企第九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集(jí)团(tuán)股价(jià)翻(fān)了超一倍以上，而近期，滨江集团更是(shì)迎来多家机构的(de)集中调(diào)研。滨江集团发布公告表示(shì)，公司于5月10日接受了信达证券(quàn)、金鹰基金、建(jiàn)信养(yǎng)老、新华(huá)养老等18家机构调(diào)研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业(yè)觅(mì)α

　　实(shí)际(jì)上房(fáng)地产开(kāi)发只是房地产产业(yè)链上的中游环节，其上游主要为(wèi)钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等材料供应(yīng)商(shāng)，而下游应用行业主要包括(kuò)中介服务、家用电器(qì)、物业管理、家居用品。综合《红(hóng)周刊》的采访，房地产开发环节(jié)与上游材(cái)料端息息(xī)相关(guān)，新(xīn)盘开工不足导致(zhì)上游不被看(kàn)好(hǎo)，机构寻觅个(gè)股阿(ā)尔法的思路(lù)渐渐移至下游。“中(zhōng)国房地产行(xíng)业在进入存量房时代(dài)，所以对地产产业链，尤其是偏消费属性的家装(zhuāng)家(jiā)居领域，我们相对看好(hǎo)，因为(wèi)居民保有的住房(fáng)规模(mó)越来(lái)越大，随着(zhe)时间(jiān)的增加，内装更新的(de)需求也会越(yuè)来越多。美国(guó)过去(qù)的数据充分说明(míng)了这一点，在新(xīn)房(fáng)销售(shòu)见(jiàn)顶之后，家具消费(fèi)的增长却(què)一(yī)直都(dōu)很好。对于地产产业链(liàn)，我们相(xiāng)对看好和内装相关的行业(yè)，例如消费建材、家居装饰等。”万(wàn)家基金人(rén)士(shì)表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关(guān)赛道龙头(tóu)年内表现(xiàn)的统计，目前(qián)暂居前两位的(de)都是来自(zì)家纺赛道的公司，它们分别是富安(ān)娜和水星家纺(fǎng)，特别是前(qián)者(zhě)在月线连收七根阳线的基础上，年内迄(qì)今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活类(lèi)产品的研发、设计、生产及销售(shòu)，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自有品牌。第(dì)一(yī)季度报告显示(shì)，报告期内，富(fù)安(ān)娜实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同(tóng)比减少(shǎo)7.57％；不过实现归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司(sī)一季报的十大流通股股东来看，能够(gòu)发现该股早已成(chéng)为基金重仓股的天下，彼时包括公(gōng)募(mù)的中(zhōng)欧(ōu)价值发现、中欧潜力(lì)价(jià)值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝(bǎo)盈新价值和私募的(de)明河2016，都在(zài)其中出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的(de)两(liǎng)只基金都(dōu)是价值派基金经(jīng)理曹名长在(zài)管的产品，首季其同时(shí)重仓的房(fáng)地产产业链股(gǔ)票还有金地集团和(hé)大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前(qián)几年(nián)曾经风光一时的家居板块(kuài)也因(yīn)疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困境反(fǎn)转露出曙(shǔ)光(guāng)，家居板块中年内表现最好的是志邦家居。同一时间段(duàn)，该(gāi)股年内上涨已经超过23％，从(cóng)业绩来看，无(wú)论是(shì)营(yíng)收还是归(guī)母净利润，公司都(dōu)实现了(le)同比(bǐ)双升。

　　从公司的(de)十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，《红周刊》发(fā)现(xiàn)广发基金经理罗洋慧眼独具(jù)，一季报中他管理的广(guǎng)发策略优选和广发(fā)安(ān)宏回(huí)报均增加了持(chí)股，而这两只产品也成(chéng)为志邦(bāng)家居十大流通股股东中仅有的两只公募。有意思的(de)是(shì)，他似乎对于定制家居类标的(de)情有独钟，在另一家赛道(dào)公司金牌(pái)橱柜中，他(tā)管理的全部三只产(chǎn)品均登榜十大流通(tōng)股股东，其也成为他的独门(mén)重仓(cāng)股(gǔ)。

　给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么　除去家居家纺外，下游的物业(yè)股也越来越被(bèi)机构所青睐(lài)，不过这类标的大多在香港上市，如何选择成为难题(tí)。对此，前述上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)举例分(fēn)析：“物业服务(wù)不是一个高毛利的行(xíng)业(yè)，挣钱(qián)很辛(xīn)苦，我选(xuǎn)公司还是希(xī)望挣的是市场化应该(gāi)挣的钱(qián)，以我(wǒ)曾经(jīng)买的绿城服务(wù)为例，它在(zài)中高端楼盘占(zhàn)比(bǐ)是比较高的，每(měi)年(nián)到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大部分项目到期之(zhī)后(hòu)，经过两三轮(lún)合同周期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业(yè)里(lǐ)真正能做到(dào)产品(pǐn)提价(jià)的公司很少，因为物业公司很容易(yì)一开始是挣钱(qián)的，后面因为保安这些固定人(rén)员成本(běn)的年度增长，不过服(fú)务没有特别好(hǎo)，客(kè)户没有(yǒu)那么满意，能做到提(tí)价难度是非常大的。但是该(gāi)公司(sī)能在业内(nèi)做(zuò)到到期之后提(tí)价率比较(jiào)高，这(zhè)跟(gēn)它的定位和比较好的(de)服务(wù)是有关系的。”他进一(yī)步强调。

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