近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的归(g相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术uī)还(hái)，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策(cè)的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二(èr)级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集基础设施(shī)证券投资(zī)基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机(jī)构投(tóu)资者的(de)投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的(de)收益(yì)性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称(chēng)，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票(piào)和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有(yǒu)产(c相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术hǎn)品(pǐn)的(de)特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金(jīn)与(yǔ)增值两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收(shōu)益(yì)主要包(bāo)括(kuò)每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自(zì)项目每(měi)年(nián)的(de)现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项(xiàng)目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募(mù)基(jī)金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施(shī)项目的运营(yíng)业(yè)绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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