万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务(wù)人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)显示(shì)，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的(de)状态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手(shǒu)续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款优先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的(de)，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不(bù)仅(jǐn)不能卖(mài)出(chū)去回(huí)本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入(rù佛诞是什么时候,佛诞是几月几日 佛诞是香港的劳工假期吗)市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰(huī)砖垒起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平(píng)米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时有名(míng)的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为(wèi)被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约(yuē佛诞是什么时候,佛诞是几月几日 佛诞是香港的劳工假期吗)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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