导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)和(hé)置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不(bù)足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的(de)直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下(xià)来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住宅、自(zì)建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)里的期房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从而我们(men)估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供(gōn鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点g)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房(fáng)租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流(liú)动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的(de)流(liú)动人(rén)口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低(dī)的(de)县城购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依(yī)然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了(le)很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地(dì)产的(de)需求(qiú)驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所(suǒ)需要的(de)住宅(zhái)总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断(duàn)下(xià)降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的占比(bǐ)势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点(yǒu)住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其(qí)他(tā)国家(jiā)依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未(wèi)来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点