万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让(ràng)项目的(de)处置主体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司(sī)是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户(hù)，而(ér)且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)实际上都(dōu)是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签(qiān)、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的(de)业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确(què)实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并(bìng)承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品房(fáng)消费者(zhě)权利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了购房人的(de)优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大(索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的dà)规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名度(dù)，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的(de)第(dì)一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大(dà)型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫(hè)集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财(cái)务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的团(tuán)拿下北(běi)京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐(lè)部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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