近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思wèi)业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解资产类型(xíng)和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受(shòu)到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信(xìn)息(xī)披露文(wén)件，结(jié)合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预(yù)期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金(jīn)二(èr)级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债(zhài)券宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后基(jī)金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性(xìng)，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部(bù)分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的(de)现金分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的(de)指标(biāo)有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)底层(céng)资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思)效应相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也称。

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