导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国(guó)城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅(zhái)的数据(jù)，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来(lái)新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金发广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布(bù)，我们无(wú)法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房(fáng)地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题(tí)的(de)新闻(wén)发(fā)布(bù)会上，负(fù)责(zé)人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭(广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大(dà)致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算(suà广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常n)中国城镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际(jì)变(biàn)化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房(fáng)的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等(děng)问题，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的(de)需(xū)求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普(pǔ)数(shù)据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平(píng)方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一(yī)半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一(yī)步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作会(huì)议明(míng)确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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