文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房(fáng)预(yù)售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售(shòu)制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一(yī)样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产回(huí)归实(shí)体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三(sā毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗n)好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人栖(qī)身于(yú)木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的销售模(mó)式(shì)成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提(tí)升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的(de)福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银(yín)行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地(dì)实践过程(chéng)中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动了中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地产(chǎn)融资(zī)存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期(qī)不(bù)能还款等，则(zé)风险完全(quán)由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预(yù)售(shòu)监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际(毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗jì)上(shàng)，在过去(qù)房地产大(dà)开发(fā)时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发(fā)商提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按(àn)施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的(de)选购权(quán)合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规(guī)定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正(zhèng)常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为(wèi)房屋(wū)重大(dà)延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者(zhě)的权(quán)益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。

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