导读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的(de)近三成都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外(wài)的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户(hù)占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存(cún)量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然(rán)灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居(jū)民住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到(dào)中国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售中(zhōng)期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一(yī)套(tào)房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一套房的(de)程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国(guó)和日(rì)本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人口净(jìng)流入地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资(zī)源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户(hù)住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿(yì)平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中国的人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静态(tài)结构和(hé)动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需(xū)求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房(fáng)和(hé)其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是(shì)住宅质量的(de)供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单(dān)局(jú)限于城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在统计(jì)偏差(chà)。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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