导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年(nián)地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不(bù)意(yì)味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公(gōng)布中国(guó)家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出(chū)城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不(bù)同能级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来(lái)，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前(qián)的房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负(fù)责(zé)人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数(shù)，并进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　202安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的0年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去(qù)十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流(liú)动人(rén)口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的(de)流(liú)动人(rén)口在(zài)老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨(chú)房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在(zài)未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(j安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的ì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的(de)差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

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